Una din direcţiile reformei economice în Republica Moldova este restructurarea relaţiilor agrare. Deoarece pământul este un factor de producere este necesar ca în Republica Moldova să se creeze o piaţă funciară modernă, care ar permite efectuarea tranzacţiilor funciare, vânzarea – cumpărarea, donarea, gajarea, arenda. O consecinţă economică a reformei agrare este constituirea pieţei funciare. Transferul pământului şi a bunurilor în proprietate privată nu soluţionează în întregime problemele producătorilor agricoli, de aceea procesul de privatizare trebuie să fie urmat de consolidarea şi organizarea unor unităţi agricole cu adevărat comerciale. Din această cauză, crearea şi dezvoltarea pieţei funciare reprezintă elementul cheie al reformei funciare care va desTabelul 7 Ramurile economiei naţionale concentrate în regiune Ramura economaii locale Volumul producţiei Ponderea în economia naţională Struguri, mii tone 135,1 71,39% Vin brut pentru spumante, mii dal. 1138,5 56,24% Vin brut tratat, mii dal.7 3409 36,80% După cum putem observa, crearea regiunilor economice ar permite atingerea mai multor obiective majore printre care vom menţiona: 1) Creşterea potenţialului economic şi asigurarea unei capacităţii de autofinanţare; 2) Reducerea esenţială a decalajelor de dezvoltare regională, cu excepţia regiunii de Sud, pentru care de fapt pot fi elaborate politici speciale de dezvoltare a ei; 3) Specializarea clară a regiunii pe anumite ramuri ale economiei naţionale şi utilizarea avantajului competitiv în dezvoltarea economică şi socială a regiunii. Fără a pretinde că am reuşit să împart teritoriul Moldovei cel mai eficient în cinci regiuni economice, totuşi doresc încă odată să afirm, doar crearea unor regiuni viabile, cu un potenţial economic relativ echivalent, vom putea reduce la maxim pericolul de subdezvoltare a ţării legat de decalajele în dezvoltarea unităţilor administrativ teritoriale regionale. Iar decalajele existente în cazul regiunilor mari pot fi uşor reduse prin politici statale pentru regiunile defavorizate. DEZVOLTAREA PIEŢEI FUNCIARE ÎN REPUBLICA MOLDOVA Vitalie CAZACU, dr., lect. sup., U.T.M. Una din direcţiile reformei economice în Republica Moldova este restructurarea relaţiilor agrare. Deoarece pământul este un factor de producere este necesar ca în Republica Moldova să se creeze o piaţă funciară modernă, care ar permite efectuarea tranzacţiilor funciare, vânzarea – cumpărarea, donarea, gajarea, arenda. O consecinţă economică a reformei agrare este constituirea pieţei funciare. Transferul pământului şi a bunurilor în proprietate privată nu soluţionează în întregime problemele producătorilor agricoli, de aceea procesul de privatizare trebuie să fie urmat de consolidarea şi organizarea unor unităţi agricole cu adevărat comerciale. Din această cauză, crearea şi dezvoltarea pieţei funciare reprezintă elementul cheie al reformei funciare care va deschide oportunităţi noi pentru persoanele întreprinzătoare. Ca piaţa funciară să se dezvolte şi să activeze eficient este necesar de a evidenţia: tranzacţiile funciare, eliberarea certificatelor de moştenire, piaţa loturilor de teren şi consolidarea terenurilor. Pe parcursul anilor 1999-2002 un şir de restricţii, stipulate în Legea cu privire la preţul normativ şi modalităţile de vânzare-cumpărare a pământului, care au tergiversat dezvoltarea pieţei funciare în Moldova, au fost anulate. Astfel, taxa extrem de înaltă care ar fi făcut practic imposibilă re-vânzarea pământului timp de 5 ani după procurarea iniţială a acestuia, a fost anulată. Mai mult ca atât, taxa de transfer de 5% din preţul normativ, aplicată tranzacţiilor funciare, a fost diminuată până la 1,5% pentru tranzacţiile care nu depăşesc suma de 100 mii lei (echivalentul a 6,5mii dolari SUA, dacă luăm drept punct de reper rata de schimb anuală pentru 2002 – 15,3 lei pentru 1 dolar american). Tabelul 1 face sumarul informaţiei colectate cu privire la tranzacţiile funciare înregistrate până la 1 ianuarie 2000 pe teritoriul întregii ţări. Astfel, au fost înregistrate un număr total de 1960 tranzacţii în care au fost implicate 2200 ha de pământ. 1588 din numărul total de tranzacţii şi 1628 ha din terenurile agricole tranzacţionate se află în zona centrală a ţării. Sudul apare ca cea mai pasivă parte a republicii din acest punct de vedere, revenindu-i doar 39 din tranzacţii şi 220 ha din terenurile agricole tranzacţionate. Tabelul 1 Vânzarea / cumpărarea terenurilor agricole: numărul, suprafaţa, preţul Zonele Nr. tranzacţiilor înregistrate Suprafaţa, ha Preţul mediu, lei / ha Nord Centru Sud 333 1588 39 352 1628 220 5540 3875 2025 Total 1960 2200 3381 Sursa: Dezvoltarea rurală în Moldova / A.Muravschii. Chişinău, 2002, pag 15. Preţul mediu naţional pentru un hectar de pământ se ridică la 3381 lei şi este egal aproximativ cu preţul mediu la care se tranzacţionează terenurile în zona centrală a ţării. Raioanele sudice înregistrează cel mai mic preţ pentru un hectar (2025 lei), în timp ce în zonele de nord ale Moldovei preţul mediu maximal este de 5540 lei pentru un hectar. Preţul înalt din zonele de nord poate fi explicat prin calitatea înaltă a solului şi respectiv prin cererea înaltă din partea întreprinzătorilor locali şi din afară. În centrul şi sudul ţării variaţiile preţului nu sunt destul de importante şi nu depăşesc cifra de 2000 lei pentru un hectar. Însă diferenţe considerabile pot fi remarcate în partea de nord.Tranzacţiile funciare au fost înregistrate în 160 de comune din cele 800 existente. Mai mult ca atât, 50% din suprafaţa totală tranzacţionată ţinea de 19 sate, iar suprafaţa terenurilor implicate a variat între 10 şi 300 ha de la sat la sat, în timp ce în celelalte 140 de sate suprafaţa loturilor tranzacţionate nu a depăşit cifra de 10 ha. Un alt fapt care merită să fie menţionat este acela că cele mai mari suprafeţe de teren de 50-300 ha, constituind 50% din totalul terenurilor tranzacţionate, au fost cumpărate de numai 10 persoane, jumătate din care nu sunt din aceste localităţi şi îşi au viza de reşedinţă la Chişinău. Astfel, se conturează o tendinţă de concentrare a activităţilor de afaceri în anumite regiuni – în special zonele centrale şi urbane ale ţării, unde puterea de cumpărarea a populaţiei este cu mult mai mare. Înfiriparea procesului de consolidare a pământului, care conduce la utilizarea eficientă şi optimală a acestuia, poate fi de asemenea considerată ca un semn pozitiv de dezvoltare. O altă problemă este eliberarea certificatelor de moştenire. Procedura costisitoare de pregătire a documentelor de moştenire a condus la o situaţie când pe parcursul anului 2001 un număr de numai 1000 de certificate de donaţie şi moştenire au fost înregistrate, în timp ce numărul total al persoanelor decedate, proprietari de pământ, în aceeaşi perioadă de timp a fost de 25 mii. Astfel, 24 mii de terenuri de pământ au rămas fără un proprietar oficial. Consolidarea pământului este de asemenea un rezultat al arendei terenurilor puse la dispoziţie în special de către fermierii privaţi, pensionari şi în unele cazuri din contul rezervelor de stat. Majoritatea arendaşilor sunt lideri ai noilor-create întreprinderi agricole. Nu există date statistice cu privire la numărul tranzacţiilor de arendă sau suprafaţa terenurilor arendate, deoarece majoritatea contractelor de acest gen sunt deocamdată pe termen scurt ( şi nu trebuie înregistrate de către autorităţi) sau sunt încheiate doar în formă verbală. Aceasta permite părţilor implicate să nu respecte condiţiile contractului şi în majoritatea cazurilor are mai mult de suferit anume persoana care dă în arendă. Un studiu, întreprins de Banca Mondială, a estimat preţul mediu anual de arendă la aproximativ 450 lei (34 dolari SUA) pentru un hectar, ceea ce în termeni absoluţi reprezintă o plată mică care reflectă un randament scăzut al agriculturii la ora actuală. Plata de arendă pare să fie mai mare atunci când pământul aparţine fermierilor activi şi mai mică când aparţine pensionarilor care efectiv dispun de mai puţine alternative de utilizare a cotelor lor de pământ. O altă piaţă, creată cu trei ani în urmă şi care cunoaşte o evoluţie foarte lentă, este piaţa loturilor de teren aferente întreprinderilor privatizate. Conform situaţiei de la 1 ianuarie 2000, numărul tranzacţiilor de pe această piaţă a fost egal cu 1800 implicând o suprafaţă de pământ de numai 500 ha. Din nou, raioanele din centrul ţării deţin întâietatea cu o pondere de 54% din numărul total de tranzacţii şi acoperă 43% din suprafaţa tranzacţionată, urmate de raioanele din nordul republicii cu 36% şi 44% respectiv . Preţul mediu pentru un hectar de teren aferent întreprinderilor privatizate a constituit 57 mii lei1 , aceste tranzacţii dovedindu-se o sursă importantă de venit pentru bugetele de stat şi locale. În consecinţă, este straniu că până acum primăriile şi alte servicii publice nu şi-au manifestat interesul pentru a accelera dezvoltarea pieţei acestor categorii de terenuri. Cea mai importantă problemă este problema pieţei funciare. Preţul pământului într-o economie de piaţă e determinat de raportul dintre rentă şi rata dobânzii bancare. În timpul de faţă renta pentru terenurile agricole este foarte mică, iar rata dobânzii bancare este înaltă, de acea preţul pământului este mic. A fost elaborat preţul normativ a unui ha de pământ, dar actualmente nimeni nu oferă acest preţ. Unii specialişti consideră că rezultatul negativ al privatizării în masă este fragmentarea terenurilor agricole care complică utilizarea tehnologiilor moderne de producere în domeniul agriculturii, împiedicând astfel creşterea eficientă. În legătură cu aceasta, au fost înaintate propuneri pentru a accelera consolidarea pământului prin utilizarea activă a presiunii administrative de către stat asupra proprietarilor de pământ. Aceasta a fost scopul completărilor operate la Codul Funciar aprobate în aprilie 2002. Totuşi, analiza ne arată că dimensiunile mici a parcelelor de pământ private nu împiedică organizarea producerii mari de bunuri agricole. Studiu efectuat în anul 2001 de Centru pentru Studii Strategice şi Reforme (CSSR) demonstrează că la momentul dat arenda serveşte ca factor major în consolidarea terenurilor agricole. Dimensiunea medie a gospodăriilor ce funcţionează în bază de arendă este de 680 ha, unele din ele fiind de peste 2000 ha. Persoanele care deţin până la 3 ha de pământ fragmentat în 4-8 parcele sunt în cea mai mare măsură implicate în relaţiile de arendă. În baza sondajului perspectivele de arendă arată în felul următor: 79,4 % din arendatori îşi vor continua contractele de arendă în viitor, 3,2 % din arendatori sunt în principiu satisfăcuţi de arendă, dar intenţionează să o continue după transferul pământului către un alt lider. Doar 6,4 % din arendatori intenţionează să-şi rezilieze contractele de arendă şi să-şi prelucreze pământul singuri. Din păcate marea 1 Această cifră este calculată prin excluderea preţului pentru un hectar înregistrat în municipiul Chişinău, care a constituit în mediu 262 mii lei. parte a contractelor de arendă a fost semnată pe o perioadă mai mică de 3 ani, dar majoritatea proprietarilor de pământ intenţionează să continue relaţiile de arendă, în timp ce 16,8 % din arendaşi planifică să cumpere pământ. Alte mecanisme de consolidare a terenurilor agricole sunt vânzarea-cumpărarea parcelelor de pământ, moştenirea lor, donarea. Din datele Agenţiei de Stat pentru cadastru, Resurse funciare şi Geodezie rezultă că 87727 de tranzacţii de vânzare-cumpărare a terenurilor agricole au fost făcute în zonele rurale în anii 1999-2001, inclusiv 60917 din tranzacţii în anul 2001. Au fost realizate 6070 de tranzacţii de ipotecă. Preţul mediu ponderat al unui ha de pământ agricol era de 228 dolari SUA în anul 2000 şi 233 dolari SUA în 2001. Tabelul 2 Evoluţia pieţei funciare în perioada 1999-2001 1999 2000 2001 Terenuri agricole înregistrate în sistemul de cadastru 2061568 2369000 3119293 Tranzacţii - Vânzare - cumpărare 1930 9765 24625 - Moştenire 516 7431 23257 - Schimb, donare 437 3848 13035 Total tranzacţii 2883 23927 60917 % din totalul de parcele înregistrate 0,1% 1% 2% Ipotecă 271 1732 4067 % din totalul de parcele înregistrate 0,01% 0,07% 0,13% Arendă pentru mai mult de 3 ani 132 4182 7755 % din totalul de parcele înregistrate 0,01% 0,17% 0,25% Sursa: Dezvoltarea rurală în Moldova / A.Muravschii. Chişinău, 2002, pag 12. Pentru susţinerea procesului de consolidare a terenurilor agricole prin mecanismele de piaţă este necesară: - simplificarea la maximum a procedurii de tranzacţii funciare, adică vânzarea-cumpărarea, arenda, moştenirea, donarea, gajarea - procedurile de notariat; - funcţionarea normală a bursei agricole, care ar promova mărfurile agroalimentare pe piaţa externă; - crearea tuturor condiţiilor şi a mecanismelor de dezvoltare şi funcţionare a unei pieţe funciare care ar corespunde cerinţelor economiei de piaţă, funcţionarea unui sistem ramificat de instituţii bancare, companii de asigurare, reţele de comerţ.