Înregistrarea de stat a drepturilor asupra bunurilor imobile sunt procedurile legale potrivit cărora se face înscrierea unor informații în registrul bunurilor imobile despre bunul imobil, a dreptului de proprietate asupra acestuia, altor drepturi reale precum și a drepturilor de creanță legate de bunul imobil. Potrivit art.25 din din Legea cadastrului bunurilor imobile nr. 1543-XIII din 25.09.19981 înregistrarea drepturilor asupra bunului imobil se efectuează după executarea lucrărilor cadastrale, după întocmirea planului cadastral al teritoriului și după întocmirea dosarului cadastral al bunului imobil respectiv. Toate datele despre bunurile imobile se conțin de cadastrul bunurilor imobile. Acesta este un sistem unic multifuncțional de înregistrare de stat a bunurilor imobile și a drepturilor asupra lor, de estimare a valorii acestora. Cadastrul bunurilor imobile este cadastrul general al țării, în care se identifică, se descriu, se estimează și se reprezintă pe planuri cadastrale toate bunurile imobile din țară și se înregistrează drepturile titularilor asupra lor. Cadastru specializat este cadastrul ce include date sistematizate despre bunurile imobile în funcție de particularitățile lor naturale și de alte caracteristici stabilite de legislație. Cadastre specializate sunt: cadastrul funciar, cadastrul apelor, cadastrul silvic, cadastrul urbanistic și altele. Prevederi fundamentale privind cadastrul bunurilor imobile se conțin în Legea cadastrului bunurilor imobile nr. 1543 din 25.02.1998, Instrucțiunea cu privire la înregistrarea bunurilor imobile și a drepturilor asupra lor, aprobată prin Ordinul Agenției Relații Funciare și Cadastru (ARFC) nr. 112 din 22.06.2005, Instrucțiunea cu privire la modul de elaborare și actualizare a planurilor cadastrale și geometrice, aprobată prin Ordinul Agenției Relații Funciare și Cadastru nr. 140 din 06.08.2012. În Registru pot fi efectuate trei feluri de înscrisuri/înscrieri: 1) intabularea; 2) înscrierea provizorie 3) notarea. Intabularea și înscrierea provizorie au ca obiect drepturile tabulare (dreptul de proprietate, dreptul de administrare, ipoteca și alte drepturi reale), iar notarea se aplică la înscrierea drepturilor de creanță (arendarea, locațiunea etc.), precum și a faptelor sau a raporturilor juridice aferente bunurilor imobile consemnate în Registru (interdicția de înstrăinare a bunului imobil sau grevarea unui drept înscris, sechestrul, acțiunile în justiție/cererile de chemare în judecată ce au legătură cu bunul imobil sau dreptul înscris etc.). Înscrierea provizorie a drepturilor reale în Registru are loc cu condiția confirmării ulterioare a lor de către persoana în drept, în termenul stabilit (de pildă, în cazul dobândirii unor drepturi afectate de o condiție suspensivă sau dacă hotărârea judecătoreasca pe care se întemeiază dreptul nu este definitivă și irevocabilă). Notarea și radierea interdicțiilor, sechestrului și altor fapte și raporturi juridice poate fi efectuată și la cererea instanțelor de judecată, organului de executare a hotărârilor judecătorești, organelor fiscale, sau celor de urmărire penală. Informația cadastrului bunurilor imobile este obiectul exclusiv al proprietății de stat. Dreptul de administrare economică asupra informației cadastrului revine Departamentului Cadastru din cadrul Instituției Publice “Agenția Servicii Publice”. Potrivit art.4 din Legea cadastrului bunurilor imobile nr. 1543-XIII din 25.09.1998 obiecte ale înregistrării sînt bunurile imobile, dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale asupra lor. La categoria bunurilor imobile ce se înregistrează în registrul bunurilor imobile se raportă: a) terenurile; b) clădirile şi construcțiile legate solid de pămînt; c) apartamentele şi alte încăperi izolate. Potrivit art.288 alin, (2) din Codul civil al RM din categoria bunurilor imobile fac terenurile, porțiunile de subsol, obiectele acvatice separate, plantațiile prinse de rădăcini, clădirile, construcțiile și orice alte lucrări legate solid de pământ, precum și tot ceea ce, în mod natural sau artificial, este încorporat durabil în acestea, adică bunurile a căror deplasare nu este posibilă fără a se cauza prejudicii considerabile destinației lor. Prin lege, la categoria de bunuri imobile pot fi raportate și alte bunuri. La categoria bunurilor imobile, Codul funciar al RM recunoaște la art.21 în calitate de bunuri imobile sectoarele de teren şi obiectele aferente acestora (solul, bazinele de apă închise, pădurile, plantaţiile multianuale, clădirile, construcţiile, edificiile etc.), strămutarea cărora este imposibilă fără a cauza pierderi directe destinaţiei lor, constituie bunuri imobile. Potrivit art.276 alin.2) din Codul fiscal al RM, bunuri imobiliare sunt terenurile, clădirile, construcţiile, apartamentele şi alte încăperi izolate, a căror strămutare este imposibilă fără cauzarea de prejudicii destinaţiei lor. După părerea doctrinarilor S. Baieș și N. Roșca, “imobile sunt bunurile care au o așezare fixă și stabile, cum ar fi pământul, clădirile și, în genere, tot ceea ce este durabil legat de sol”2 . În tratarea temei noastre o sa ne referim la terenuri și construcții. Constituția RM, în art.9 recunoaște existența dreptului de proprietate publică și privată care sînt antrenate în concurență liberă în cadrul economiei de piață. Printre aceste bunuri imobile deosebim bunuri care fac parte din domeniul privat și cele care fac parte din domeniul privat al unității administrative teritoriale (în continuare UAT). Potrivit art.296 alin. (1), bunurile care aparțin statului sau unităților administrativ-teritoriale fac parte din domeniul privat dacă, prin lege sau în modul stabilit de lege, nu sînt trecute în domeniul public. Potrivit alin. 1) al art.3 din Legea nr. 136 din 17.06.2016, privind statutul municipiului Chișinău este autoritatea reprezentativă și deliberativă a populației municipiului Chișinău3 . Prin urmare, se cere menționat faptul că, statul și unitățile administrativ-teritoriale au în proprietate două categorii de bunuri cu regim juridic diferit: bunuri ale domeniului public și bunuri ale domeniului privat. Spre deosebire de bunurile care fac parte din domeniul public, cele din domeniul privat pot circula liber, adică pot constitui obiect al contractelor juridice. Din domeniul public al statului sau al unităților administrativ-teritoriale fac parte bunurile determinate de lege, precum și bunurile care, prin natura lor, sînt de uz sau de interes public. Interesul public implică afectarea bunului la un serviciu public sau la orice activitate care satisface nevoile colectivității fără a presupune accesul nemijlocit al acesteia la utilizarea bunului conform destinației menționate. Bunurile domeniului public sînt inalienabile, insesizabile și imprescriptibile. Dreptul de proprietate asupra acestor bunuri nu se stinge prin neuz și nu poate fi dobîndit de terți prin uzucapiune. Spre exemplu, Primăria municipiului Chişinău are un şir de probleme care, nefiind soluţionate până în prezent, creează atât prejudicii şi litigii în procesul de gestionare a patrimoniului municipal, cât şi pentru buna funcţionare a subdiviziunilor Consiliului municipal Chişinău. Sfera obiectuală a proprietăţii publice a unităţilor administrativ-teritoriale, modul de administrare a ei şi înregistrarea acesteia sunt determinate de legislaţia în vigoare, în special de art.9 şi 127 din Constituţia Republicii Moldova, art.315 din Codul Civil, art.9 din Legea privind administrarea şi deetatizarea proprietăţii publice, art.74-77 din Legea privind administraţia publică locală, art. 1 din Legea cu privire la proprietatea publică a unităţilor administrativ-teritoriale şi art.28 din Legea cadastrului bunurilor imobile. La prima vedere s-ar părea că există un cadru legislativ favorabil pentru constituirea, gestionarea şi înregistrarea proprietăţii municipale, în realitate însă lucrurile stau altfel. Guvernul Republicii Moldova a adoptat Hotărârea nr. 162 din 19.02.2004, referitoare la reglementarea procesului de inventariere a bunurilor imobile proprietate a unităţilor administrativteritoriale şi a statului, şi înregistrare a drepturilor de proprietate asupra acestor imobile. Pentru efectuarea tuturor acestor acţiuni, confom pct. 1 din hotărâre, a fost stabilit un termen de 30 de zile, care pentru municipiul Chişinău este un termen ireal, luând în considerare numărul impunător de obiective şi personalul limitat. Ar fi benevenită efectuarea masivă a inventarierii şi delimitării bunurilor imobile municipale cu concursul PNUD, aşa cum s-a procedat la inventarierea şi delimitarea terenurilor. Dacă terenurile proprietate municipală au fost în mare parte înregistrate, încăperile/clădirile nelocuibile au rămas însă neînregistrate din cauza că în termenul indicat în Hotărârea indicată mai sus nu s-a reușit. Cu toate aceastea, întru executarea acestei hotărâri, subdiviziunile Consiliului municipal Chişinău totuşi au efectuat inventarierea clădirilor – proprietate publică municipală. Astfel, prin decizia nr. 16/44 din 23.12.2004, Consiliul municipal Chişinău a aprobat actele de inventariere a bunurilor imobile proprietate a Consiliului municipal şi a statului la situaţia din 01.01.2004. Cu toate că Primăria şi Consiliul municipal Chişinău şi-au onorat obligaţiunile prevăzute în hotărârea sus-menţionată, Oficiul Cadastral Teritorial Chişinău şi Agenţia Relaţii Funciare şi Cadastru au înregistrat selectiv patrimoniul municipal. În consecinţă, proprietatea municipală, există de facto, dar nu este înregistrată de jure, creându-se o situaţie neclară. Art.1 alin.(6) din Legea cu privire la proprietatea publică a unităţilor administartiv-teritoriale nr. 523-XIV din 16.07.1999, prevede că se declară proprietate publică a unităţilor administrativteritoriale toate bunurile mobile şi imobile, aflate pe teritoriul lor până la intrarea în vigoare a Legii privind organizarea administrativ-teritorială a Republicii Moldova, cu excepţia bunurilor ce se aflau în proprietatea statului şi în proprietatea privată. Iar art.28 din Legea cadastrului bunurilor imobile nr. 1543 din 25.02.1998, indică documentele în baza cărora se efectuează înregistrarea dreptului asupra bunului imobil, printre care sunt: actele administrative emise de autorităţile publice abilitate în modul stabilit de legislaţie, în vigoare la data adoptării lor. Bazându-se pe prevederile sus-menţionate, Primăria municipiului Chişinău a comandat de la Arhiva Naţională copiile autentificate de pe deciziile comitetului executiv şi hotărârile de naţionalizare ale Sovietului Miniştrilor. Având la bază decizia Consiliului municipal Chişinău de declarare a proprietăţii municipale asupra unui şir de obiective municipale şi documentele de la Arhiva Naţională, a fost depusă o cerere de înregistrare a drepturilor asupra acestor obiective. Pe care Întreprinderea de Stat “Cadastru” nu a acceptat-o. În scopul depăşirii problemei privind înregistrarea proprietăţii municipale de către Oficiul cadastral teritorial Chişinău, propunem completarea art.28 alin. (1) lit. a) din Legea cadastrului bunurilor imobile nr. 1543 din 25.02.1998 în felul următor „actele administrative emise de autorităţile publice abilitate în modul stabilit de legislaţie”(hotărârile de Guvern, hotărârile de naţionalizare, deciziile consiliului local, actele de dare în exploatare, deciziile de aprobare a actelor de dare în exploatare)” în continuare după text- efectuarea inventarierii şi delimitării masive a bunurilor imobile cu concursul PNUD sau altor programe în acest sens. Printre cele mai frecvente erori întîlnite în Registrul bunurilor imobile – în continuare RBI sunt: Suprapunerile terenurilor și/sau încăperilor. Se datorează modificării în timp a sistemului de măsurare. Corectarea erorii necesită măsurări suplimentare, dar cu cheltuieli suplimentare. Lipsa informațiilor sau date diferite referitoare la același imobil. Dreptul de proprietate privată asupra mai multor terenuri aferente caselor de locuit particulare, în cadrul înregistrării primare masive, n-au fost înregistrate după nici un beneficiar. Înregistrarea bunurilor în lipsa documentelor justificative. Elocvent este cazul unui imobil din sectorul Botanica din municipiul Chișinău care a fost înregistrat în baza de date a Î.S. “CADASTRU” în totalitate, pe când locatarul a privatizat doar o parte din acest imobil de la Consiliul municipal Chișinău. La moment, litigiul se judecă pe cale judiciară. Înregistrarea primară masivă de multe ori s-a făcut cu stabilirea hotarului general în planurile cadastrale, fără coordonarea acestuia cu proprietarii terenurilor/încăperilor adiacente. În cazurila unde n-au fost supuse înregistrării înregistrării primare masive, trebuie efectuate lucrări de înregistrare primară selectivă. Multe din înregistrările selective conțin erori și apare riscul de înregistrare a imobilelor cu erori. Înregistrarea drepturilor asupra bunului imobil se efectuează după executarea lucrărilor cadastrale și după întocmirea planului cadastral al teritoriului și dosarului cadastral al bunului imobil. Pentru o bună parte din bunurile înregistrate, lucrările cadastrale au fost realizate cu grave erori de măsurare sau în lipsa documentelor confirmative. Nu puține sunt situațiile când sunt înregistrate drepturile asupra bunurilor imobile în lipsa acordului proprietarului terenului, (de regulă, acestea sunt autoritățile administrației publice locale) sau beneficiarului terenului și/sau proprietarului bunului imobil. Există o lipsă de incompatibilitate a normelor juridice ce reglementează modul de înregistrare a bunurilor imobile. Potrivit art.35 alin.(1), (2), (3) din Legea nr. 1543 din 25.02.1998, înscrierea dreptului de proprietate asupra construcției se face după înscrierea dreptului de proprietate asupra terenului; înscrierea dreptului de proprietate asupra încăperilor izolate se efectuează după înscrierea drepturilor asupra terenului și construcției, iar înscrierea grevărilor dreptului de proprietate – după înscrierea dreptului de proprietate. Pe de altă parte, potrivit art.35 alin.(4) din Legea nr. 1543, dreptul de proprietate asupra construcției poate fi înscris până la înregistarea dreptului de proprietate asupra terenului pe care aceasta este amplasată dacă: terenul se află în proprietatea statului sau a UAT și elaborarea planului terenului nu este necesară; proprietarul terenului și proprietarul construcției/încăperii sunt persoane diferite. În multe cazuri apar dispute în contradictoriu dinte autoritățile administrației publice locale și Guvernul RM privitor la dreptul de proprietate asupra unor anumite bunuri imobile (de regulă, terenuri) din perimetrul unor anumite localități. La nivelul autorităților publice centrale, dar, în special, locale, nu există decizii definitive, plenare privind delimitarea bunurilor domeniului public de bunurile domeniului privat. Pe de altă parte, în anul 2008, organele cadastrale au înregistrat masiv dreptul de proprietate al statului asupra terenurilor care n-au fost delimitate și înregistate de către AAPL. În consecință, AAPL s-au trezit deposedate de proprietățile lor. Lucru care în opinia noastră este ilegal și inacceptabil. În ceea ce privește problemele cu date cadastrale grafice pot fi menționate: - lipsa datelor grafice pentru obiectul înregistrat selectiv; - amplasamentul incorect al obiectului înregistrat selectiv; - lipsa căilor de acces (inclusiv din lipsa de atenție din partea APL la stabilirea hotarelor etc.); - amplasamentul imprecis și regimul juridic neclar al drumurilor tehnologice. În afară de cele sus-menționate, mai multe bunuri imobile proprietate publică (de stat sau ale UAT) nu au fost supuse formării și delimitării în modul stabilit de legislație, astfel că înregistrarea de stat a acestora devine imposibilă sau din mai multe motive indicate mai sus, nu este finalizată. În cazul mai multor bunuri imobile proprietate publică, inclusiv în cazul în care acestea au fost supuse înregistrării de stat, amplasamentul, hotarele obiectului înregistrat sunt indicate incorect sau lipsesc datele grafice. Importanța existenței și dezvoltării cadastrului bunurilor imobile o argumentăm prin necesitatea înregistrării de către stat a bunurilor imobile și a drepturilor persoanelor asupra lor. Într-un stat dezvoltat, existența culturii juridice presupune înregistrarea obligatorie de către stat a bunurilor imobile. Printre sarcinile înregistrării de către stat a bunurilor imobile putem enumera următoarele: crearea unei piețe imobiliare civilizate. garantarea și protejarea drepturilor și intereselor legitime ale proprietarilor și altor titulari de drepturi asupra bunurilor imobile. asigurarea condițiilor necesare exercitării înputernicirilor statului în domeniul administrării resurselor funciare și clădirilor/încăperilor. Cadastrul bunurilor imobile servește în calitate de sistem deschis de informare a participanților pieței bunurilor imobile și autorităților publice, inclusiv a organelor fiscale. Transparența datelor despre înregistrarea de stat a bunurilor imobile și drepturilor asupra acestora nu este doar un drept la informație, ci unul din principiile fundamentale ale dreptului cadastral. Aceasta înseamnă că nici o lege și nici un alt act normativ nu pot limita și nu pot îngrădi într-un fel sau altul dreptul cetățenilor, dreptul persoanelor juridice, precum și dreptul statului/autorităților publice (centrale/locale) la informația despre înregistrarea de stat a bunurilor imobile și drepturilor asupra acestora ce se conține în cadastrul bunurilor imobile. oferirea persoanelor fizice și juridice, informații concrete privind statutul juridic al bunurilor imobile. Bunurile imobile fac obiectul contractelor civile, iar pentru asigurarea securității acestui circuit este nevoie de informații veridice în legătură cu aceste bunuri. Documentaţia de cadastru conţine principalele informaţii legate de un imobil (număr cadastral - pe baza căruia se identifică imobilul, dimensiuni, formă, suprafaţă, proprietar.) Dreptul de proprietate asupra oricărui tip de bun imobiliar (fie el apartament sau teren) capătă recunoaştere deplină şi opozabilitate faţă de terţi în urma intabulării. asigurarea și crearea politicii fiscale a statului. Informațiile despre valoarea cadastrală a bunurilor este prețioasă pentru Inspectoratul fiscal de Stat, deoarece bunurile imobile constituie o bază impozabilă impunătoare. Cotele impozitului imobiliar sunt prevăzute la art.280 din Codul fiscal1 . Crearea premiselor adecvate la atragerea investițiilor pe piața imobiliară. În ultima perioadă au crescut ca număr creditările ipotecare. Acest fapt duce la creșterea continuă a pieței și mai ales dă posibilitatea persoanelor cu venituri mai mici să-și cumpere un bun imobil necesar, fie o locuință, fie un spațiu pentru afaceri. Băncile locale ar trebui să se implice mai activ în activitatea de acordare a împrumuturilor ipotecare oferind credite cu o dobîndă nu mai mare de 10% şi cu o maturitate bancară, adică un termen de rambursare a creditului nu mai mică de 25 de ani, avînd în vedere şi faptul că băncile dispun de resurse financiare enorme ce ar putea intensifica ritmul de construcţie a locuinţelor noi. Subvenţionarea unei părţi a dobînzii de către stat ar fi o altă opţiune avantajoasă pentru cei ce doresc să-şi cumpere o locuinţă, metodă care este pe larg aplicată în toate ţările europene. În plus, Banca Europeană pentru Reconstrucţie şi Dezvoltare are deschise linii speciale de credit destul de ieftine la cîteva bănci comerciale locale, credite care, în opinia mea, ar fi absolut necesare pentru finanţarea cheltuielilor de construcţie a spaţiilor locative. Însă, băncile sunt nişte actori care pînă la urmă îşi urmăresc profitul şi mai puţin sunt interesate de aspectul social2 .