Dreptul real de superficie și-a găsit reglementarea în legislația Republicii Moldova, pentru prima dată, în noul Cod civil, deşi existenţa propriu-zisă a acestui drept a fost cu mult mai devreme. Fără îndoială, dreptul de superficie își are sorgintea în dreptul privat roman, acesta având o influență hotărâtoare la constituirea marelui sistem de drept romano-german, fapt care a dus, la rândul său, la existența reglementărilor asemănătoare, în diferite legislații ale țărilor europene, referitoare la dreptul de superficie. Așa cum susține și profesorul Victor Volcinschi [1, p.231], în momentul actual, există două concepte referitoare la dreptul de superficie. Un prim concept ar fi cel potrivit căruia superficiarul nu este proprietarul construcţiei edificate pe terenul altuia, dreptul de superficie constând în utilizarea construcţiei şi a terenului pe un termen îndelungat. Acest concept este împărtăşit de legislaţia Germaniei [2, §12, p.3] și legislațiile inspirate de aceasta, precum ar fi legislaţia Austriei [3, §9,p.2] și a Elveţiei [4, art.779c]. Considerăm că și legislația Republicii Moldova a adoptat acest concept, deși există anumite rezerve la acest capitol, legislația nefiind una fără echivoc. Potrivit celui de-al doilea concept, superficiarul devine proprietar al construcţiei existente sau edificate pe terenul altuia, dar până la stingerea dreptului de superficie. Acest concept este împărtăşit de majoritatea legislațiilor europene (legislația României [5, p.259], legislaţia Italiei [6, art.952], legislaţia Franţei [7, art.553] etc.). În continuarea celor expuse supra, referitoare la conceptele existente în diferite țări europene, ținem să menționăm că, în toate legislațiile (chiar dacă există diferențe de concept), dreptul de superficie este definit ca fiind un drept real principal de a folosi terenul altuia pentru a exploata o construcție existentă sau pentru a edifica și exploata o construcție. Reglementarea dreptului de superficie în sistemul german, sistem din care s-a inspirat și legiuitorul moldovean, este cuprinsă în Legea privind închirierea/locațiunea pământului (,,Gesetz über das Erbbaurecht (Erbbaurechtsgesetz – ErbbauRG)”), cu toate modificările ulterioare, o lege care are un secol de aplicare. Conținutul dreptului de superficie constă în faptul că superficiarul, are prerogativa exclusivă de a dispune de superficie după bunul plac, având dreptul de a înstrăina superficia (nu și construcția în mod separat; potrivit legii germane, construcția în cadrul dreptului de superficie neconsiderânduse bun imobil separat) în orice mod, precum și de a încheia acte de dispoziție, cum ar fi o grevare cu ipotecă sau instituirea unor alte sarcini reale, dar în aceste cazuri (ipotecare, grevare cu sarcini) fiind nevoie de acordul proprietarului de teren. Astfel, în ceea ce privește dreptul german în materie de superficie, proprietarul terenului devine și proprietar al construcțiilor, instalațiilor, cu alte cuvinte, a tot ceea ce se află deasupra sau sub acest teren [8, art. 905], chiar dacă acestea au fost edificate de către superficiar. Desigur că, superficiarului, la stingerea dreptului de superficie, îi este achitată o despăgubire pentru ridicarea construcției, dacă în contractul de constituire nu a fost stabilit altfel. Legiuitorul român, spre deosebire de cel moldovean, a luat ca bază de inspirație modelul francez de reglementare a superficiei, astfel că România a adoptat cel de-al doilea concept referitor la superficie, potrivit căruia superficiarul nu ar fi altceva decât proprietarul construcției care există pe terenul unui terț proprietar. Cu alte cuvinte, dreptul de superficie ar consta doar în folosirea terenului altuia de sub construcția ce-i aparține. Construcția și solul nu mai sunt privite ca formând un singur imobil, ci ca reprezentând două imobile distincte, iar dreptul de superficie care se va naște va reuni, în conținutul său juridic, dreptul de proprietate asupra construcției, plantației sau lucrării și folosința, ca dezmembrământ al dreptului de proprietate asupra terenului [9, p. 596]. Superficiarul își poate înstrăina liber dreptul de proprietate asupra construcției, fără a mai fi necesar acordul proprietarului de teren. Însă, ținând cont că dreptul de superficie constă în folosința terenului unui terț, acest drept de folosință poate fi înstrăinat sau ipotecat doar împreună cu dreptul de proprietate asupra construcției, respectiv, dreptul de proprietate asupra construcției nu poate fi înstrăinat fără înstrăinarea și a dreptului de folosință asupra terenului terțului. În ceea ce privește Republica Moldova, odată cu intrarea în vigoare a noului Codul civil, s-a stabilit regula (după modelul german) potrivit căreia tot ceea ce produce bunul, precum tot ceea ce uneşte bunul ori ce se încorporează în el ca urmare a faptei proprietarului, a unei alte persoane ori a unui caz fortuit, revine proprietarului dacă legea nu prevede altfel (art.317). Cu toate acestea, reglementările referitoare la dreptul real de superficie sunt pline de contradicții, în materie de superficie, legiuitorul făcând o combinație nereușită de sisteme diferite, cel german și cel francez, astfel că, nu am putea declara tranșant că superficia, în Republica Moldova, corespunde unui singur concept. Ținând cont de prevederea cuprinsă în art.317 al CC RM și a celei cuprinse în art.443 alin. (5), şi anume: ,,Construcţia este o parte componentă esenţială a dreptului de superficie”, se impune concluzia că superficiarul nu este proprietar al construcţiei, dar că are prerogativa de a o folosi împreună cu terenul pus la dispoziție de către un terț. Cu toate acestea, capitolul destinat superficiei conține un șir de prevederi inspirate din sistemul francez (preluat și de către legiuitorul român), cum ar fi cea cuprinsă în: art. 447 CC R.M, potrivit căruia [...]În caz de înstrăinare a construcţiei de către superficiar, proprietarul terenului are dreptul de preemţiune; art. 449 CC R.M. intitulat „Stingerea dreptului de superficie”, şi anume lit. b) potrivit căreia dreptul de superficie se stinge prin consolidare, dacă terenul şi construcţia devin proprietatea aceleiaşi persoane. O asemenea formulare a textului legii, conduce spre concluzia că dreptul de superficie ar fi constituit din două drepturi de proprietate: unul asupra terenului şi altul asupra construcţiei. În concluzia celor expuse supra, ținem să menționăm că, ținând cont de prevederile normative actuale existente în Republica Moldova, este dificil a aplica corect dispozițiile legale în materie de superficie astfel că, întreaga instituție a superficiei necesită a fi revizuită pentru a lăsa cât mai puțin loc pentru interpretare și mai mult pentru aplicarea practică a acesteia.